Compravendite immobiliari: la Cassazione conferma la contestabilità del prezzo d’acquisto inferiore al mutuo

La Corte di Cassazione ha stabilito, con la sentenza n. 18866 del 10 luglio 2024, che l’erogazione di un mutuo superiore al prezzo dichiarato nell’atto di compravendita di un immobile è un elemento sufficiente per giustificare una rettifica dei corrispettivi dichiarati al fisco. La decisione della Corte prende spunto da un caso in cui una contribuente, socia accomandante di una società immobiliare, aveva impugnato un avviso di accertamento emesso nei confronti della società stessa.

L’accertamento fiscale si basava su una verifica che aveva rilevato incongruenze tra il prezzo di vendita degli immobili e l’importo dei mutui concessi agli acquirenti, che risultavano significativamente superiori. Secondo la Corte, l’erogazione di mutui per importi superiori al prezzo di compravendita giustifica una presunzione di maggiori ricavi non dichiarati, rendendo legittima la rettifica dei corrispettivi.

Dettagli della Sentenza

La Corte ha sottolineato che, in caso di accertamento induttivo del reddito d’impresa, la discrepanza tra il prezzo di vendita e l’importo del mutuo può costituire un elemento indiziario sufficiente a giustificare un maggiore imponibile. Questo principio si basa sulla presunzione che il prezzo di cessione degli immobili non possa essere inferiore all’80% del valore dell’immobile stesso, come stabilito dalle norme del Comitato Interministeriale per il Credito ed il Risparmio (CICR) e dalle disposizioni della Banca d’Italia.

La Corte ha criticato la decisione della Commissione tributaria regionale, che aveva ridotto le pretese del fisco senza adeguatamente motivare la propria decisione. Secondo la Cassazione, il giudice tributario deve non solo enunciare il proprio giudizio, ma anche descrivere il processo logico e cognitivo che ha portato a tale giudizio.

Implicazioni della Sentenza

Questa decisione della Cassazione ribadisce l’importanza di una corretta valutazione degli elementi probatori in materia fiscale, soprattutto in presenza di indizi gravi e precisi come la discrepanza tra prezzo di vendita e importo del mutuo. Inoltre, conferma che le regole di finanziabilità degli immobili stabilite da enti come il CICR e la Banca d’Italia possono rafforzare le presunzioni utilizzate dall’Amministrazione Finanziaria per contestare i corrispettivi dichiarati.